Huizen in Duitsland

Totale aanbod in Duitsland is 2 tweede huizen Bekijk alle huizen

Huis kopen in Duitsland

Huis kopen in Duitsland

Duitsland is voor Nederlanders een attractief vakantieland. Steeds meer Nederlanders gaan hun droom achterna en kopen een huis in Duitsland. Dat heeft een aantal fiscale consequenties.

Bij een huis kopen in Duitsland moet er in Duitsland overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) betaald worden. Deze belasting varieert tussen 3,5 en 5 procent van de koopprijs, afhankelijk van de deelstaat waarin het onroerend goed gelegen is. Wordt er naast het onroerendgoed (erf, gebouw, tuin) ook nog een inventaris gekocht, dan moet de koopprijs worden verdeeld tussen het onroerend goed en de inventaris. De overdrachtsbelasting moet uitsluitend betaald worden over het vastgoedgedeelte.


Omzetbelasting Duitsland

In beginsel is de koop van een huis in Duitsland vrij van omzetbelasting (Umsatzsteuer). Voor vakantiewoningen die bestemd zijn voor de verhuur aan derden, wordt echter meestal geopteerd voor een levering mét omzetbelasting (momenteel 19 procent).

De reden:
de koper van het huis in Duitsland kan de omzetbelasting die hij bij aankoop verschuldigd was, bij de Belastingdienst (Finanzamt) terugvorderen. Als de Nederlandse koper zijn gekochte huis in Duitsland gaat verhuren, wordt hij een omzetbelastingplichtig ondernemer in Duitsland. Hierbij moet men twee manieren van verhuren uit elkaar houden:

  • Langdurige verhuur aan een vakantieoperator

Verhuurt de koper zijn vakantiehuisje langdurig aan een vakantieoperator, dan is deze verhuur in beginsel btw-vrij. De koper (verhuurder) kan echter voor de btw-optie kiezen. Dit heeft tot gevolg dat de verhuur met 19 procent btw wordt belast.

  • Kortetermijnverhuur

De verhuur aan verschillende vakantiegasten is onderworpen aan omzetbelasting; deze bedraagt momenteel 7 procent. 

 

Als er voor de verhuur btw betaald moet worden, dan kan de koper van het huis in Duitsland op basis van de ontvangen rekeningen, bijvoorbeeld voor de koop van het huis in Duitlsnad, de aankoop van de inventaris, energiefacturen, et cetera, de hierbij inbegrepen btw als voorbelasting aantekenen. Als de koper door de aankoop van het onroerend goed voor de eerste keer omzetbelastingplichtig ondernemer in Duitsland wordt, moet hij gedurende de eerste 24 maanden maandelijks aangifte doen. Deze aangi en dienen tot de tiende van de daaropvolgende maand bij het Belastingdienst te worden ingediend en betaald.


Inkomstenbelasting Duitsland

Voor het in Duitsland gelegen vakantieobject wijst het Belastingverdrag Nederland-Duitsland de belastingheffing aan Duitsland toe. De Nederlandse koper is door de verkrijging van het in Duitsland gelegen vastgoed beperkt belastingplichtig in Duitsland. Wat betreft inkomstenbelasting (Einkommensteuer) als gevolg van verhuur zijn de volgende gevallen denkbaar:

 

  • Verhuur uitsluitend door de koper zelf 

Verhuurt de koper zelf, dan moet hij de Duitse fiscus aantonen dat hij zijn vakantiehuis verhuurt met het doel inkomsten te genereren. Dit doel bestaat dan, als de koper over een voorspeld tijdsbestek van ca. 30 jaar winst boekt, dus meer inkomsten heeft dan kosten maakt. Maakt de eigenaar van het vakantiehuis verlies, dan gaat de Belastingdienst uit van een hobby, en de eigenaar hoeft geen inkomstenbelasting te betalen. Boekt hij winst, dan moet hij over de inkomsten inkomstenbelasting betalen.

Verliezen uit de beginperiode worden verrekend met andere in Duitsland belastingplichtige inkomsten, maar kunnen, mochten er geen verdere inkomsten bestaan, ook onbegrensd met toekomstige belastingplichtige inkomsten verrekend worden. De heffing van inkomstenbelasting m.b.t. huuropbrengsten geschiedt in Duitsland op kasbasis, d.w.z. alle in een kalenderjaar verkregen inkomsten door verhuur minus alle vooruitbetaalde wervingskosten leiden tot winst of verlies. De wervingskosten zijn fiscaal aftrekbaar voor zover zij betrekking hebben op de verhuurperiode. Wordt het vakantiehuisje niet alleen voor verhuur gebruikt, maar tevens door de eigenaar zelf bewoond en bestaan er tijdens het kalenderjaar periodes van leegstand, wordt er dienovereenkomstig op de wervingskosten als aftrekpost gekort.

 

  • Verhuur door de koper met behulp van een vakantieoperator als makelaar

De koper van de vakantiewoning sluit een langdurige huurbemiddelingsovereenkomst met een vakantieoperator af. Inhoud van deze overeenkomst is dat de vakantieoperator op gezag van de koper met verschillende vakantiegasten huurcontracten afsluit en de koper slechts op bepaalde contractueel overeengekomen tijden zelf van het vakantiehuisje gebruik kan maken.

Buiten het periodiek vastgelegde eigengebruik is het vakantiehuis voor verhuur beschikbaar. In dit geval veronderstelt de Belastingdienst een doel inkomsten te genereren en worden de wervingskosten uitsluitend voor de periode van eigen gebruik gekort. Leegstand wordt ingedeeld bij de verhuurperiode. Onder bepaalde omstandigheden is er wat betreft de Belastingdienst geen sprake van huuropbrengsten, maar van bedrijfsmatige inkomsten. De winst hieruit is onderworpen aan de inkomstenbelasting, maar ook aan de gemeentelijke bedrijfsbelasting voor het geval de winst meer dan 24.500 euro bedraagt. Het huis geldt als bedrijfsvermogen en is bij verkoop onderworpen aan inkomstenbelasting.

  • Verhuur aan een vakantieoperator

Als de koper van de vakantiewoning een langdurig huurcontract met een vakantieoperator afsluit en deze dienstverlener de vakantiewoning op eigen gezag en op eigen rekening aan vakantiegasten verhuurt, ontvangt de eigenaar inkomsten door verhuur. Uiteraard veronderstelt de Belastingdienst hierbij het doel opbrengsten te genereren. Zoals vermeld ontstaan inkomsten als er een batig saldo bestaat tussen opbrengsten en wervingskosten. De verkoop van het onroerend goed is slechts dan onderworpen aan de inkomstenbelasting, wanneer tussen de aan- en verkoop van de vakantiewoning minder dan 10 jaar gelegen zijn. De verkoopwinst wordt met inkomstenbelasting belast. De verkoopwinst bestaat in dit geval uit de verkoopprijs minus de historische aankoopprijs plus de afschrijving op het onroerend goed. De winst wordt uitsluitend dan belast, als deze hoger is dan 600 euro.

 

Gemeentelijke ontroerendgoedbelasting

De Belastingdienst legt voor de vakantiewoning een uniform vastgestelde fiscale waarde (Einheitswert) vast. Deze waarde is voor de gemeente de basis ter bepaling van de onroerendgoedbelasting (Grundsteuer).

Lees meer

Huizen in Duitsland

Bekijk alle huizen