Taal
Spaanse bancaire revolutie
Als u een tweede huis in Spanje wilt kopen, is het zaak goed op te passen. Bij de huizen, die vanwege de crisis steeds goedkoper worden, kan men nu bij sommige spaarbanken hypotheken van 100 procent krijgen. Dat lijkt interessant, maar er liggen gevaren op de loer.
Onder druk van de financiële autoriteiten vindt er sinds 2008 in Spanje een financiële hervorming plaats. De 45 cajas (spaarbanken) worden gedwongen te fuseren met de commerciële banken en met elkaar. Doel van die fusies is consolidatie van de Spaanse bankensector en een grotere solvabiliteit, waarbij het eigen vermogen meer in verhouding staat met het uitstaande vreemde vermogen. Dit relatief hoge uitstaande vreemde vermogen bij de cajas, wordt veroorzaakt door uitstaande kredieten, die in toenemende mate verstrekt werden aan vastgoedgerelateerde bedrijven, met name projectontwikkelaars, als voorfinanciering op hun nieuwbouwprojecten. Spanje kent in de hoofdregel een hypotheekverstrekking van 30-70 of 40-60, waarbij de koper de eerste 30 of 40 procent met eigen geld aanbetaalt bij nieuwbouw. De overige, respectievelijk 70 of 60 procent van het aankoopbedrag verkrijgt hij zo gauw de bouw is opgeleverd, onder voorbehoud van overleg en beoordeling van inkomen. Deze nieuwbouw is met name door de cajas voorgefinancierd, waar de grote banken met name bestaande bouw hebben gefinancierd en vele uitstaande hypotheekleningen aan particuliere kopers hebben.
Volledige financiering
Een nieuwe trend: Spaanse banken bieden volledige financiering ter waarde van de koopsom aan. Dit geeft veel kopers het idee dat ze nu probleemloos zonder eigen geld hun droomhuis kunnen kopen. Slogans als Hipotecas 100% financiación en Hipoteca cien, worden gehanteerd om kopers over de streep te trekken. De angst dat de projectontwikkelaars failliet gaan doordat ze de nieuwbouwwoningen niet verkocht krijgen en het aanbod de vraag ver overstijgt, is reëel te noemen en noopt tot maatregelen. Eén van die maatregelen is het aanbieden van de 100 procent hypotheek waarmee de koper de gelegenheid krijgt met een verlaagde koopsom, de nieuwe woning te kunnen kopen zonder eigen financiering. Bij de Spaanse commerciële banken speelt een soortgelijk verhaal, echter hun marktpositie is anders. Een van de branchedirecteuren van Solbank licht toe: ‘De woningprijzen zijn gedaald vanwege het overschot van aanbod in verhouding tot de vraag en door de algehele economische recessie. Hierdoor zijn veel uitstaande hypotheken hoger dan de realistische marktwaarde. Banken kampen met klanten die hun betalingsverplichtingen niet nakomen. Voordat de banken willen overgaan tot juridische stappen zoeken ze naar allerlei oplossingen om maar niet tot executieverkoop over te hoeven gaan. Oplossingen zijn bijvoorbeeld het verlengen van de looptijd van de lening, aflossingsvrije hypotheken of de klant voor een bepaalde periode zelfs helemaal niets te laten betalen.
Afschrijven
Er zal echter een moment komen dat de banken er niet meer onderuit komen en daadwerkelijk moeten gaan afschrijven. Zodra dat gebeurt, zullen de balansen van de banken een ander, realistischer beeld schetsen. Banken moeten immers volgens de Europese regels aan bepaalde balanseisen voldoen, zoals een minimaal eigen vermogen. Wanneer zij ineens veel moeten afschrijven, kan dit betekenen dat ze niet meer aan deze eisen kunnen voldoen waardoor ze misschien wel hulp nodig gaan hebben van Europa. Gezien de situatie in Griekenland is dit een vrees die veel beleggers in hun greep houdt. Op de vraag of de banken op eigen kracht uit deze situatie kunnen geraken en wat te doen bij een dreigend faillissement. is het antwoord: ‘Ik verwacht dat het garantiefonds voldoende middelen heeft om in te grijpen, als dat nodig is.’
Dit artikel is geschreven door Mondi, de belangenorganisatie, met bijdragen van Saskia Gruijters (Hypotienda España SL)
