Supermix van Gründlichkeit en Dolce Vita

In heel Oostenrijk is de aankoop van een woning puur als vakantieverblijf door de wetgeving beperkt. En helaas geldt er in elk van de negen bondslanden ook nog eens aparte regelgeving. In de bergrijkste westelijke delen van het land is bovendien het percentage grond dat volledig benut kan worden alleen al door de natuurlijke factoren beperkt. En de Oostenrijkse burgers hebben zelf toch ook grond nodig om te bouwen en te wonen. Simpel uitgedrukt worden daardoor de regels van oost naar west ook nog eens steeds strenger. Uitgerekend heersen er in Vorarlberg, Tirol en Salzburg – de doelregio van de meeste Nederlanders – de strakste eisen.  

Second Home interviewde voor u Mmag. Christof Aufschnaiter, belastingadviseur te Ried in Tirol, en vastgoedrechtexpert advocaat Dr. Axel Fuith in Innsbruck. Deze internationaal opererende advocaat kon onlangs voor een Duitse cliënt van hem voor het Europese Hof van Luxemburg bereiken, dat ‘voorafgaand aan de aankooptransactie geen onderzoek mag worden ingesteld naar de aard van het verblijf’. Per definitie is het echter zo dat recreatiewoningen alleen als zodanig mogen worden gebruikt, als de betreffende woning ook inderdaad is aangemerkt als ‘Freizeitwohnsitz’ (in Duitsland overigens meestal aangeduid met de term ‘Ferienwohnsitz’).

Nu na Oostenrijks toetreding tot de EU in 1995 ingezetenen van de EU-lidstaten in principe gelijke rechten op aankoop van onroerend goed hebben gekregen als de Oostenrijkers zelf, dreigden rijke Duitsers, Italianen en Zwitsers de huizenprijs voor de eigen inwoners buitenproportioneel op te drijven. Het (herziene) ‘Grundverkehrsgesetz’ uit 1997 heeft als reactie daarop menigeen al hoofdpijn bezorgd. Volgens Fuith is het tot nu toe gehanteerde systeem inzake de alom bekend geworden recreatiewoningproblematiek ‘niet conform de grondslagen van de conventie van de mensenrechten en de zuilen van de Europese Unie’. Rechtszaken hebben al geleid tot het schrappen van de meest discriminerende passages uit het beruchte Grundverkehrsgesetz. En het laatste woord zal er dus ook beslist nog niet over gezegd zijn.

‘Nederlandse kopers moeten dus heel voorzichtig zijn met de aankoop van onroerend goed’, merkt Fuith op. ‘Alleen een vakantiehuis met de juiste vergunning daarvoor mag ook als Second Home worden gebruikt.’ De snelle Nederlander verwacht natuurlijk al gauw uitsluitsel in deze essentiële kwestie te krijgen door het kadaster te raadplegen; daar blijkt de felbegeerde informatie over de bestemming als eventuele Freizeitwohnsitz echter helemaal niet in te staan!

De ervaring leert dat het zich zeker uitbetaalt wanneer men de aankoop van A tot Z laat begeleiden door een advocaat, die overigens ook nog het notariële deel voor z’n rekening mag nemen: in één keer klaar dus. Bedenk wel dat in Oostenrijk een contract al per handslag rechtsgeldig kan worden. Het is dus zaak om als potentiële koper direct vooraf te verklaren pas een rechtsgeldig contract aan te gaan bij ondertekening van het koopcontract (door de koper). Zo ben je tevens verzekerd van de nodige tijd en ruimte om alle belangrijke (juridische) zaken van tevoren helemaal scherp te hebben.

Liever een paar honderd euro extra aan een jurist betalen om alles goed te laten verlopen, dan later een verkeerde aankoop te moeten betreuren. Voor deze advocaat zijn dingen als de bestemming als Freizeitwohnsitz, de ontsluiting van het perceel, er mogelijk op rustende maar nog niet betaalde lasten, etc., natuurlijk dagelijkse kost. Die expertise – vooraf – is al vaak onmisbaar gebleken. En wellicht beschikt het stukje grond zelfs nog over een leuke verrassing in de vorm van bijvoorbeeld een hout- of waterrecht, of blijkt dat men met de bepaling ‘unverbaubare Aussicht’ te hebben vastgelegd dat niemand ooit jouw grandioze uitzicht mag verpesten.

Het kan natuurlijk aantrekkelijk zijn het huis te verhuren aan vakantiegangers om in elk geval uit de vaste lasten te zijn. Mogelijkerwijs is het een goed idee landgenoten hiervoor als doelgroep te nemen. Het kan eenvoudig het beste zijn hier een internationale verhuurorganisatie voor in te schakelen, die ook de schoonmaak voor u regelt. Houd er dan wel rekening mee, dat volgens de toeristische statistieken de Nederlander graag vooral in februari en juli naar Oostenrijk gaat (voor gemiddeld een week) – wellicht dezelfde tijd dus dat u er zelf het liefst zou willen zijn.

‘Als iemand niet van plan is om duurzaam winst te gaan maken met de verhuur van de vakantiewoning(en), heeft men wat dat betreft niks met de fiscus te maken. Dan valt deze liefhebberij namelijk onder de term Voluptuarbetätigung. Men hoeft dan enkel de gasten aan te melden en de gebruikelijke toeristenbelasting af te dragen’, aldus Mmag. Christof Aufschnaiter, belastingadviseur in Ried (Tirol). 

Terwijl je in Nederland al gauw een duintop moet delen met z’n zevenen, kun je in Tirol nog van een spreekwoordelijke eenzame bergtop genieten. Tirol heeft gemiddeld nog geen 56 inwoners per km2. Salzburg is overigens het meest geliefd voor de binnenlandse toerist – het heeft gemiddeld 74 inwoners per km2. Vorarlberg (met zijn gemiddeld bijna 142 inwoners per km2) is ook nog wel in trek, zo heeft de Europese jetset uit met name Engeland en Denemarken het er bijvoorbeeld voornamelijk gemunt op het sneeuwrijke St. Anton am Arlberg met zijn vele kilometers aan pistes. Het zuidelijke Karinthië weet met name de welgestelde Italianen voor langere periodes per jaar over de grens te trekken. Onder de duizend kilometer houden onze dvd-kijkende kinderen op de achterbank het nog net vol en dus zijn Tirol, Salzburg en Vorarlberg onder landgenoten duidelijk het populairst. Innsbruck en Salzburg hebben bovendien internationale luchthavens, waardoor je (zeker in het winterseizoen) goede vluchtmogelijkheden met verschillende luchthavens in eigen land hebt.